Ce qu’il faut savoir avant d’investir dans une résidence seniors

Ce qu'il faut savoir avant d'investir dans une résidence seniors

Préparer sa retraite, ce n’est pas seulement chercher à cumuler le maximum de trimestres pour être certain de pouvoir compter sur une retraite à taux plein, le moment venu. C’est aussi épargner et investir. Les choix possibles, dans l’un et l’autre cas, sont innombrables.

Mais, quand on s’intéresse à la vie d’après, celle d’après la vie professionnelle et plus exactement, celle de senior et qu’on a une préférence marquée pour l’immobilier, pourquoi ne pas aller voir du côté des résidences pour retraités seniors et voir ce que leurs promoteurs proposent dans ce domaine ? Mais, avant cela, encore faut-il savoir de quoi on parle.

 

Une résidence pour retraités seniors, c’est quoi ?

Résidence senior, résidence seniors ou résidence pour les seniors ? On trouve couramment les trois expressions pour définir le concept. D’un point de vue sémantique, la première est ambigüe, la seconde est acceptable et la troisième est la plus juste.

 

Une résidence pour retraités seniors

En effet, une résidence ne peut être qualifiée de senior sauf pour dire qu’une résidence traverse différents âges et qu’une résidence senior est ainsi une résidence d’un certain âge. Pas très pratique comme qualification, dans ce sens. D’autant qu’il existe d’autres expressions plus précises ou plus commodes pour le signifier. Par exemple, vieille demeure ou vieille maison.

Plus juste est la résidence seniors si on se réfère à ses habitants. Là on comprend qu’il s’agit d’un raccourci pour dire qu’il s’agit d’une résidence réservée aux seniors. Mais, si on veut ne laisser subsister aucune ambiguïté, on parlera alors de résidence pour seniors.

Une résidence services n’est pas un Ephad

A cela, il faut ajouter qu’une résidence pour seniors ne se contente pas d’héberger des seniors, mais elle leur propose aussi un certain nombre de services.

Le premier de ces services, est l’espace. Un senior qui habite dans une résidence seniors dispose d’un logement identique à celui qu’il pourrait louer dans n’importe quel autre immeuble. De ce fait, ce logement ne peut en aucune façon être comparé à la chambre proposée par un Ephad.

Chambre d'EPHAD
Chambre d’EPHAD

Même chose pour les services qui accompagnent ce logement. Ce sont quasiment les mêmes que ceux que l’on peut trouver dans une résidence tourisme ou dans une résidence pour étudiants.

Sauf, bien évidemment, que ces services sont adaptés à la demande spécifique des résidents seniors. Un résident senior n’a, bien sûr, pas les mêmes attentes qu’un résident étudiant ou touriste.

 

Une résidence avec un niveau de services variable

Les résidences senior n’offrent pas toutes le même niveau de service. On peut ainsi distinguer une offre de services de base qu’on trouve dans les résidences seniors, à laquelle s’ajoutent des services complémentaires suivant le niveau de qualité de la résidence.

L'offre de base d'une résidence pour retraités seniors
L’offre de base d’une résidence pour retraités seniors

L’offre de base d’une résidence pour retraités seniors

En général, toutes les résidences seniors incluent dans leur prestation de services :

  • Une réception.
  • Un service petit-déjeuner.
  • Un nettoyage régulier des logements.
  • Et la fourniture de linge de maison.
 

L’offre complémentaire d’une résidence pour retraités seniors

A l’offre de services de base s’ajoutent des services complémentaires suivant le standing de la résidence. Celle-ci peut ainsi proposer aux seniors qui le souhaitent, par exemple :

  • Des activité sportives et culturelles.
  • Un suivi santé.
  • Une aide aux courses.
  • Une aide-ménagère.
  • Etc.
L'offre complémentaire d'une résidence pour retraités seniors
L’offre complémentaire d’une résidence pour retraités seniors

Il convient, cependant, de noter que l’hébergement dans une résidence seniors suppose que les résidents soient encore parfaitement ou largement autonomes. Par ailleurs, cela suppose également qu’ils disposent d’un niveau de revenus conséquent. D’où l’intérêt, entre autres, de bien calculer sa retraite.

 

Pourquoi investir dans une résidence pour retraités seniors ?

A ce stade, il est normal de se demander comment, en tant qu’investisseur, tirer parti d’un produit qui correspond à une réelle demande. Car, en arrière-plan des résidences senior se profile une croissance presque exponentielle de la population senior.

Ce qui s’explique facilement. Elle est, en effet, le pendant démographique du baby boom de l’après-guerre et le produit de la hausse du niveau de vie. Résultat, statistiquement, les plus de 60 ans constituent, aujourd’hui, plus d’un quart de la population totale et en constitueront, d’ici peu, près d’un tiers, voire la moitié, à l’horizon 2050.

Pourquoi investir dans une résidence pour retraités seniors
Pourquoi investir dans une résidence pour retraités seniors

De ce fait, les projets de construction destinés à les accueillir ne cessent de se multiplier et de faire appel à l’épargne privée pour leur financement. Et, il y a de quoi être séduit. Cela d’autant plus quand on est un investisseur « accro » à l’immobilier.

En effet, la rentabilité des capitaux investis, via les revenus locatifs, tourne la plupart du temps autour de 4 %. Ce qui peut paraître faible, mais peut être très sûr dans un contexte marqué par une offre de logements largement inférieure à la demande.

Et surtout, outre sa rentabilité, l’investissement dans une résidence senior s’accompagne de déductions fiscales qui peuvent être très intéressantes. Sans compter, naturellement, la constitution d’un patrimoine immobilier.

 

Comment investir dans une résidence seniors ?

Choisir son dispositif

Quand on investit dans une résidence seniors, on a le choix entre trois dispositifs si on veut profiter pleinement des avantages fiscaux attachés à son investissement.

Les avantages de la loi Censi-Bouvard

Il n’y en a plus pour longtemps. En effet, ses avantages ne sont désormais possibles qu’à la condition de signer avant la fin de 2021. Du moins, en l’état. C’est-à-dire si rien ne vient les prolonger.

Quoi qu’il en soit, ce dispositif permet de récupérer la TVA de 20 % sur le bien acquis et de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11 % de la valeur hors taxe de ce bien. A condition que cette valeur ne dépasse pas 300 000 euros. Mais, on peut recommencer l’année suivante !

Et pourquoi pas choisir finalement le dispositif de la loi Pinel ?
Et pourquoi pas choisir finalement le dispositif de la loi Pinel ?

Cela dit, en fonction du montant des impôts de l’investisseur, celui-ci a encore le choix de lisser sa réduction de 11% en l’étalant, si besoin, sur 6 ans. Autrement dit, ce qui n’est pas utilisé une année, n’est pas perdu. A noter que ce qui est à étaler annuellement correspond à un neuvième de la réduction totale.

Maintenant, qui dit avantage fiscal, dit politique gouvernementale et engagements de l’investisseur en contrepartie. Ici, il faut s’engager dans du neuf, à louer son bien pour au moins 9 ans, à confier la gestion locative à un gestionnaire exploitant et à ne pas en vivre principalement. De ce fait, les revenus locatifs ne peuvent dépasser 23 000 euros par an et, de toute façon, ne pas dépasser 50 % des revenus du foyer fiscal.

 

Les avantages de la LMNP

Pour toutes sortes de raison, on peut ne pas être séduit par les avantages de la loi Censi-Bouvard et préférer ceux d’une Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) classique. Les conditions de ressources sont les mêmes, mais là on va jouer sur les revenus autres que l’IRPP.

Autrement dit, sur les revenus fonciers déclarés en micro BIC ou au réel simplifié. Lesquels s’ajouteront, bien sûr, après calcul des charges, aux autres revenus pour déterminer, au final, le revenu fiscal de référence.

On l’aura compris, le principal avantage de ce dispositif relativement complexe réside dans le mode de calcul des charges qui grèvent l’investissement et les revenus qu’on peut en tirer.

Là, en micro-BIC, on ne récupère pas la TVA, on ne bénéficie pas du régime de l’amortissement, mais on a droit à un abattement de 50 % sur les revenus locatifs, provisions pour charges comprises.

Et, si ça ne convient pas, on peut toujours se rabattre sur le régime LMNP réel simplifié où là on peut déduire un grand nombre de charges des revenus locatifs dont, entre autres, les frais d’acquisition, les intérêts des emprunts, mais aussi l’amortissement du bien acquis.

Hum, il faut reconnaître qu’à partir de là, comme le recommande d’ailleurs l’administration, il est conseillé de faire appel à un expert-comptable.

 

Et pourquoi pas choisir finalement le dispositif de la loi Pinel ?

Enfin, dernière possibilité, celle bien connue et plus générale, offerte par le dispositif de la loi Pinel. Rappelons que ce dispositif ne concerne que des locations non meublées et que le législateur a prévu trois niveaux de réduction d’impôt suivant la durée de l’engagement. Elle est ainsi de 12 % pour 6 ans, de 18 % pour 9 ans et de 21 % pour 12 ans.

Locations non meublées
Locations non meublées

En résumé

Un marché en forte croissance, des dispositifs fiscaux avantageux, voilà ce qui peut intéresser un investisseur attiré par un investissement dans une résidence seniors.

Mais, le choix, dans ce domaine, d’un dispositif fiscal avantageux et sa mise en place nécessitent une certaine expertise. Et, cela suppose, au minimum, que soit établi, au préalable, un bilan patrimonial réalisé dans les règles de l’art.

Cela dit, il ne faut pas perdre de vue qu’un investissement dans une résidence seniors, comme tout investissement dans un bien immobilier suppose, pour être réussi, que d’autre critères autres que le seul critère fiscal soient pris en compte avant de se décider.

Parmi ces critères, citons, entre autres, l’emplacement de la résidence seniors, la palette des services offerts, la qualité de l’exploitant-gestionnaire et la nature du contrat de bail conclu avec ce dernier.

Sur ce dernier point, il est certain que chacune de ses clauses doit être examinée avec circonspection. Par exemple, celles qui précisent la répartition des charges entre chaque partie co-contractante, les conditions de revente, celles de revalorisation des loyers, etc.

Bref, quand on n’est pas un investisseur chevronné, il est utile de se faire conseiller, avant toute décision, par des experts indépendants et de ne pas se contenter, en tout cas, de l’impression laissée par une superbe plaquette promotionnelle.